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부동산 매매 거래에 있어서 교환 거래를 하기도 합니다.
절세의 방법으로 이용되는 경우도 있는데 이 경우 세무조사의 대상이 될 수도 있기 때문에 교환계약을 할 때 주의해야 할 사항들이 있습니다.
부동산 교환 계약이란?
부동산 교환은 부동산을 소유한 당사자들 간에 해당 부동산을 맞바꾸는 매매계약입니다.
소유권이전등기의 원인이 되는 매매, 판결, 증여와 같이 합법적 거래 방식입니다.
일반적인 경우 매매를 하게 되면 현금거래를 하는 경우가 대부분이지만 교환거래는 상호간의 협의를 통한 부동산 교환으로 진행되는 방식입니다.
그래서 금액을 산정하거나 차익이 발생하는 경우도 있을 수 있습니다.
교환 계약이 가능한 물건은 아파트, 빌라 등 주택과 상가나 토지 등 주택 외의 모든 부동산이 거래 가능합니다.
가장 중요한 것은 교환 조건과 상호 간의 협의 그리고 현장에 대한 이해도입니다.
쌍방이 가지고 있는 부동산의 가치 차이가 발생하는 경우 차익에 대한 이해와 평가액과 순가액을 정하는 것도 중요한 부분입니다.
교환계약서 무료서식
교환계약서 서식입니다.
교환계약의 절차
1. 상호 협의
2. 교환 계약서 작성
3. 검인
4. 취득세 납부
5. 소유권이전등기
교환 계약서 작성 시 주의사항
교환계약서를 작성하기 위해서는 서로 교환할 부동산에 대해 표기를 한 후, 교환 방법 및 절차, 이전 시기 등을 상호 합의를 통해 진행하여야 합니다.
계약 불이행 등의 손해배상 등 이에 해당하는 모든 내용을 누락하거나 잘못 기재하지 않도록 꼼꼼하게 작성하는 것이 중요합니다.
● 부동산 소유주 확인
부동산에 대한 소유주가 누군지, 사용 가치, 정확한 면적 등을 반드시 확인해야 합니다.
해당 내용들을 확인할 때는 계약서 내용을 합의하는 날, 작성하는 날, 계약서에 서명하는 날 등 그날 기준의 날짜에 발급 한 등기사항전부증명서를 확인해야 합니다.
● 부동산에 대한 가치 평가
그 지역의 평균 시세, 상권 등을 파악하여 교환 건물에 대한 가치를 분명하게 설정하고, 이에 따라 차이가 나는 금액에 대해 어떻게 지불할 것인지에 대한 약정을 기재해야 합니다.
● 부동산 제세 공과금 확인
현재 사용 중인 부동산이라면 공과금을 부담해야 하기 때문에 계약을 하기 전 해당 부동산의 공과금, 미납부된 금액이 있는지 확인해야 합니다.
서로에게 재산적 피해를 주지 않도록 제세 공과금의 부담 부분을 협의하여 기재해야 합니다.
● 교환 부동산 확인
교환 계약으로 선정한 부동산에 대해 당사자들이 직접 부동산을 확인하여, 누수, 하자 등의 상태를 확인하고 그러한 부분이 있을 경우 계약서에 기재하여 책임 부분을 정확하고 명확하게 기재해야 합니다.
● 부동산 교환 시 교환 조건
부동산 교환을 진행할 때 교환 조건을 특정하거나 소유권 이전에 관한 사항, 교환 방법 등에 대해 명확하고 구체적으로 작성해야 합니다.
● 계약서 검토
두 당사자가 완만한 합의 끝에 계약서를 작성했더라도 누락되거나 잘못 기재된 사항이 없는지, 그 계약이 진행되면 실권리자는 누구인지 등 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
계약서는 반드시 당사자들의 서명과 날인이 있어야 하고 서로 한 통씩 보관할 수 있도록 해야 합니다.
교환계약과 일반 매매계약 차이점
교환계약은 실거래 신고가 아닌 검인을 받아야 합니다.
그래서 부동산 거래 신고를 할 필요가 없습니다.
일반적으로 잔금 당일 검인을 받고, 취득세를 납부하고 소유권이전등기 접수까지 한꺼번에 진행합니다.
● 검인
지방자치단체장에게 검토와 승인을 받는 것을 말합니다.
교환은 거래가액을 당사자들끼리 정하기 때문에 정상거래인지 검토를 필요로 합니다.
매매거래의 경우 거래 신고를 하고 거래신고필증을 받은 거와 비슷한 부분입니다.
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